自如的40亿融资背后50万间房量仍然无法

岁末年关，话题不断的公寓行业又起了大波澜。

1月16日，公寓品牌自如宣布获得40亿人民币A轮融资。该融资由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。按照融创跟投万美元占股约1.56%推算，目前自如的估值约亿元。

从链家孵化到剥离母体，这是自如独立运营后的首次资本化亮相，不论从时间节点、融资额度还是资方阵容来看，本次融资确实引发了公寓行业乃至创投圈足够的 　　

阿里巴巴、京东和腾讯等互联网巨头正在参与搭建官方住房租赁平台。去年9月，杭州市与阿里巴巴合作打造的住房租赁监管服务平台正式运行；去年10月，京东宣布成为北京住房租赁市场的支持平台；12月，腾讯宣布与深圳市共建新型智慧住房租赁平台……

从合作内容可以看到，深圳住房租赁平台全权给腾讯搭建，交易、服务、监管三大环节全面接入腾讯云，覆盖租赁房体系各个品类，以腾讯信用为核心。

杭州租赁平台与阿里合作，全面接入大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术。

基本上，2个租赁平台的定位一致，腾讯和阿里在其中扮演的角色、提供的服务也相似。关键在于，谁是这个平台的运营者。不是这些巨头，而是当地政府。这说明，不论引入哪家互联网巨头，政府租赁平台的核心任务——加强租赁市场监管。

然而从实际运营情况来看，国有租赁平台建设虽然取得一些进展，但由于各地平台刚刚上线运行，房源供应仍以国有租赁房源为主，且数量相对较少，难以满足租客的多层次需求。按照经验，政府新建租赁房源从拿地到入市，快则一年，慢则3年，建设周期较长，形成供给尚需时日。

此外，绝大多数租赁房源分散掌握在普通市民手中，因此，各地租赁平台加强与长租企业和个人的合作，将分散于民间的住房租赁房源集中统筹分配是未来的大势所趋。

另一方面，目前行业达成的共识是，公寓运营商实现规模化经营、又形成资本从投入到退出的闭环的关键因素，在于如何盘活存量资产，将未来稳定可期的现金流兑现。将产品资产证券化（包括REITs）正是解决上述问题的最佳方案。

年国内已出现5款与长租公寓相关的类REITs产品，自如亦在其中。但在普华永道思略特管理咨询公司看来，这些国内已经发行的“商业地产资产支持专项计划”尽管被称作“类REITs”，但究其本质仍属私募范畴，尚不具备海外标准REITs的公开性和流动性。未来的趋势依旧是正式的REITs。

即时公募REITs一旦推出，央企、国企和民营大型房地产企业将会享有先发优势。而自如在此时从一众投资人中选取靠山正逢其时。

自如仍在期待一个万+的故事？

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然而，就资产证券化退出实操的先行条件而言，如何培养年轻人对长租公寓的兴趣，如何在客群端创造上升的租赁需求，以及如何稳定租金收益率，是公寓运营商必须解决的三大问题。

事实上，尽管品牌公寓以量取胜已经被印证成为一道伪命题。但绝大多数的品牌公寓仍执着于探索量与盈亏直间的平衡点。而从EQR的发展路径来看，其已经先于国内公寓运营商完成了这一探索。

从上市至今，EQR依次进行了数轮战略调整——大规模融资并购、剥离低收益资产和业务、总结发展经验选中核心市场收购高品质资产、尤其是在经过长期快速地规模扩张后，EQR逐渐意识到，规模可以为其带来市场占有率但不能进一步提高利润，也无法带来更高价值核心竞争力后，3年EQR提出要从出租率低、成长慢的市场退出，花更多时间、财力、人力，集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场中去。

据相关介绍，截止年年底，EQR的公寓规模从2年最高峰时的23万间，缩减到间，人房比1:28.7。近10年的平均股东收益年复合增长率达到8%，超过23亿美元的年营业收入，超过16亿美元的年息税前利润。其旗下的公寓保持了95%的入住率。

但国内的发展路径似乎从开始就与之相反，受互联网思维影响，各品牌公寓玩家始终视规模为第一要义，包括国内酒管公司跟办公类项目在内，所有的运营方尤其笃信轻资产，少有人

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